财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示，，，，，，， ，个人将购买不足2年的住房对外销售的，，，，，，， ，按5%的征收率全额缴纳增值税；；；；；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，，，，，，， ，免征增值税。。 。。 。 。。
对于此前市场担心营改增后，，，，，，， ，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，，，，，，， ，分析人士指出，，，，，，， ，从方案细则看，，，，，，， ，对于非一线城市而言，，，，，，， ，个人购房如果不满2年进行交易，，，，，，， ，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。。 。。 。 。。而持有时间超过2年的住房进行交易免征。。 。。 。 。。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，，，，，，， ，而且从税费效应看，，，，，，， ，也没有太大的变化。。 。。 。 。。
税率/二手房征收率5%
经国务院批准，，，，，，， ，自2016年5月1日起，，，，，，， ，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，，，，，，， ，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，，，，，，， ，纳入试点范围，，，，，，， ，由缴纳营业税改为缴纳增值税。。 。。 。 。。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，，，，，，， ，对特定行业采取过渡性措施，，，，，，， ，确保所有行业税负只减不增。。 。。 。 。。
随后，，，，，，， ，财政部公布了四大行业增值税税率，，，，，，， ，建筑业和不动产业税率为11%。。 。。 。 。。5月1日开始的扩围与以往有所不同，，，，，，， ，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，，，，，，， ，主要是个人二手房交易。。 。。 。 。。
细节显示，，，，，，， ，个人购买不足2年的住房对外销售的，，，，，，， ，按照5%的征收率全额缴纳增值税，，，，，，， ，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，，，，，，， ，免征增值税。。 。。 。 。。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。。 。。 。 。。
算账/营改增变化不大
营业税税率5%，，，，，，， ，增值税征收率也是5%，，，，，，， ，看上去这个比率一样，，，，，，， ，但营业税是价内税，，，，，，， ，增值税是价外税。。 。。 。 。。目前来看，，，，，，， ，这种政策的平移并不会带来税负增加。。 。。 。 。。
根据增值税的算法，，，，，，， ，需要先计算出销售额。。 。。 。 。。例如王女士有一套售价200万元（含税、购买不足2年）的房子，，，，，，， ，最终增值税应纳税额为（200÷ 1.05）×0.05＝9.52万。。 。。 。 。。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，，，，，，， ，按现行政策，，，，，，， ，营业税应纳税额为200×0.05= 10万元。。 。。 。 。。
增值税额是根据买入和卖出的差价判断，，，，，，， ，在这期间房子增值幅度越大，，，，，，， ，缴纳的增值税也就越多。。 。。 。 。。这就意味着，，，，，，， ，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，，，，，，， ，这取决于最终的交易价格。。 。。 。 。。对于一些年限较长的房子来说，，，，，，， ，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，，，，，，， ，目前短期的影响相对较小。。 。。 。 。。
影响/长期有利去库存
西南财经大学财税学院副院长李建军表示，，，，，，， ，国务院总理李克强强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增，，，，，，， ，国务院常务会议指出原有优惠政策会延续，，，，，，， ，且有其他过渡政策。。 。。 。 。。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税，，，，，，， ，跟营业税条件下税负相当，，，，，，， ，个人二手房买卖者税负不会增加。。 。。 。 。。个人二手房交易改征增值税，，，，，，， ，适用5%的征收率，，，，，，， ，也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。。 。。 。 。。政策从深层次降低了企业的实际税负，，，，，，， ，长期来看，，，，，，， ，对老百姓也是有利的。。 。。 。 。。
业内人士分析，，，，，，， ，营改增是利于房地产成交，，，，，，， ，而二手房营改增将会使二手房快速流通，，，，，，， ，从而释放新房的库存。。 。。 。 。。
据记者了解，，，，，，， ，税务系统内部已经下发文件，，，，，，， ，营改增之后，，，，，，， ，个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。。 。。 。 。。因为二手房交易环节的其他税种，，，，，，， ，如个税、契税等均由地税部门负责，，，，，，， ，为统一方便管理考虑，，，，，，， ，营改增之后，，，，，，， ，仍由地税部门征收。。 。。 。 。。 。。 。。 。 。。ɡ丛矗夯鞫际斜ǎ